Les ouvertures et les distances des fenêtres

La création d’ouvertures de fenêtres est soumise à une réglementation légale de respect des distances minimales imposées par le Code Civil. Les articles 675 à 680 définissent des règles très précises de mitoyenneté. L’objectif est de préserver un minimum d’intimité en milieu urbain surtout. Ces règles sont de plus en plus difficiles à intégrer en raison de la croissance toujours plus forte des constructions immobilières et des difficultés du respect de voisinage.

Qu’est-ce que la servitude de vue ?

L’obligation de respecter les distances légales peut cesser lorsque le propriétaire acquiert la servitude de vue.
Vous pouvez en toute légalité conclure un accord avec votre voisin sur les distances des ouvertures retenues entre les deux parties ; l’accord amiable est reconnu en matière de contrat par la loi. Il vous sera alors impossible de contester ce marché. Les distances réglementaires dans ce cas ne s’appliquent pas si vous définissez ces dernières avec votre voisin.
Avant de déclarer la guerre à vos voisins, assurez-vous de respecter les distances réglementaires de votre propriété et connaître vos droits, ceci vous évitera de vous retrouver devant le Tribunal de Grande Instance (TGI), la juridiction compétente en matière de litige de mitoyenneté.

On distingue deux sortes de vues, penchez vous par votre fenêtre en regardant un point fixe face à vous, la vue qui vous fait face est appelée « la vue droite », elle ne comprend pas la vue latérale droite/gauche, celle-ci nommée « la vue oblique ». Cette dernière concerne uniquement les angles gauches et droits mais pas la vue de face.

Les réglementations des ouvertures de fenêtres

• Pour la vue droite : 1,90 m est la distance minimale à respecter entre votre fenêtre et la limite de mitoyenneté qui sépare votre propriété de celle de votre voisin.  (Article 678 du Code Civil).
• Pour la vue oblique : une distance de 0,60m est à respecter entre votre fenêtre et la limite de séparation de votre propriété. L’article 679 du code civil prévoit une distance à respecter moins importante.

Si vous souhaitez construire une fenêtre fixe, sans ouverture possible, appelée également « un jour » ou fenêtre opaque, l’ouverture de fenêtre doit être percée à 2,60m au dessus du sol pour un projet en rez-de-chaussée et 1,90m pour une ouverture réalisée à un étage.  L’article 677 du code civil précise : « Ces jours ne peuvent être établis qu’à 2,60 m au dessus du plancher ou du sol de la chambre que l’on veut éclairer, si c’est un rez-de-chaussée, et à 1,90 m  au dessus du plancher pour les étages supérieurs ».

Les cas particuliers des ouvertures de fenêtres

Votre ouverture de fenêtre donne sur un espace dit naturel, le ciel (une fenêtre de toit), sur un mur sans vue de votre voisin ou bien sur une toiture (un mur plein sans vis-à-vis direct), un espace public sans vis-à-vis privé (jardin public, rue etc.) : les distances minimales ne s’appliquent pas. Balcon ou terrasse donnant sur un mur pignon aveugle de la propriété voisine ou sur un toit fermé (Cass Civ 3 juillet 1969). »

L’article 676 du code civil, loi 1804-01-31 promulguée le 10 février 1804 et intitulé dans le chapitre : « Des vues sur la servitude de son voisin », stipule :
« Le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou des fenêtres à fer maillé et verre dormant. Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d’ouverture au plus et d’un châssis à verre dormant ». Dans ce cas, aucune distance minimale n’est imposée.

La prescritption des travaux

30 ans pour contester… Au-delà de 30 ans, il n’est plus possible de contester une gêne de mitoyenneté, c’est ce que l’on appelle la prescription. La loi accorde 30 années pour modifier certaines structures, les contestations postérieures à cette date ne peuvent être acceptées.